| |||
Реферат: Гражданско-правовое регулирование договора строительного подрядаИНСТИТУТ ПРАВА И ЭКОНОМИКИ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ Кафедра_________________________________________ Направление 521400 «Юриспруденция» ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ Зав. Кафедрой «___» _______________ 2004г. ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА На тему: « Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда» Научный руководитель Омск 2004г. СОДЕРЖАНИЕ Введение 3 стр. Глава 1. Понятие и признаки, договора строительного подряда. §2. Признаки договора строительного подряда 7 Глава 3. Элементы договора строительного подряда §1. Стороны в договоре 14 §2 Объект строительства 35 Глава 3. Заключение, изменение и расторжение договора строительного подряда. §1. Порядок заключения договора строительного подряда 46 §2 Особенности содержания договора строительного подряда 49 §3 Изменение и расторжение договора строительного подряда 57 Заключение 64 Список использованной литературы 67 Список нормативно-правовых актов 68 Приложение 70 Введение Тема моей квалификационной работы, на мой взгляд, является одной из самых актуальный на сегодняшний момент. Дело в том, что в любом обществе договор строительного подряда может быть назван среди наиболее распространенных. В России сейчас, даже несмотря на кризис и множественные сложности, строительная деятельность процветает, и количество строительных фирм продолжает расти. В нашей стране и раньше существовал такой тип договора, назывался он
договором капитального строительства. Тогда все строилось на планово-
административных началах. Естественно, при переходе к рыночной экономике
подход изменился, сейчас уже не осуществляется плановое регулирование, и
свобода субъектов рынка достаточно обширная. Однако законодатель все же
устанавливает отдельные императивные нормы, прежде всего для защиты
интересов заказчиков. На мой взгляд, одной из действенных мер в этом смысле
является установление требования к подрядчику о получении лицензии. Вообще,
среди основных источников правового регулирования следует назвать, конечно, Что касается освещенности данного вопроса в юридической литературе, то
мне показалось, что специально посвященных договору строительного подряда
крупных работ сейчас нет, во всяком случае, мне в основном попадались
книги, изданные в 70-х - 80-х годах, т.е. уже утратившие свою актуальность. Актуальной проблемой является то, что в процессе исполнения договора строительного подряда, на практике возникают вопросы, усложняющие отношения между сторонами, в результате чего создаются условия усложняющие сдачу объекта в срок. Сложившиеся рыночные отношения сильно изменили данный вид договорных правоотношений, всвязи, с чем много объектов строительства так и небыли завершены. Нормами ГК РФ были признаны свободные договорные отношения, в результате чего заключались договора, которые не могли учесть все проблемные вопросы, и разрешение которых было затруднено даже в судебном процессе. Таким образом, я преследую цель: изучить и проанализировать действующее законодательство и судебную практику по данному вопросу, выявить и показать проблемные вопросы, которые возникают на практике в процессе реализации договора строительного подряда, в связи с этим мне придется охарактеризовать существенные положения данного договора. В первой главе, мною будет раскрыто понятие договора строительного подряда, его главные признаки, позиция законодателя в отношении данных договорных отношений. Во второй главе, я попытаюсь ответить на вопросы в отношении субъектов и объектов договора строительного подряда. В третьей главе мною будет дана характеристика стадий заключения, изменения и расторжения договора строительного подряда, а так же его содержания. Таким образом, поскольку актуальность и необходимость разработки вопросов, возникающих при применении на практике норм о строительном подряде, не вызывает сомнений, думается, что эта тема представляет собой интерес для юристов, занимающихся как теорией, так и практикой. Глава 1. Понятие и признаки, договора строительного подряда. §1. Понятие договора строительного подряда Строительство составляет особую отрасль материального производства. Она
отличается тем, что в этом случае конечный продукт представляет собой
недвижимость по ее природе: создаваемые и подготовленные к вводу объекты,
которые, пользуясь терминологией ст. 130 ГК РФ[1], прочно связаны с землей
и по этой причине «перемещение... невозможно без несоразмерного ущерба их
назначению». Эти объекты индивидуальны (даже построенные по одному и тому
же проекту, они отличаются один от другого) и рассчитаны по общему правилу
на продолжительную, обычно многолетнюю эксплуатацию. К этому можно добавить
и то, что строительство ведется по общему правилу длительное время,
обладает повышенной опасностью для окружающих, вследствие чего проводится
на основе согласованных с компетентными органами проектов, предполагает
активное участие заказчика (его представителей) в ходе выполнения работ. В силу ст. 740 (п. 1) ГК РФ [2] по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Строительный подряд может включать строительство или реконструкцию предприятия, жилого дома или другого здания, сооружения или иного объекта, а также неразрывно связанные со строящимся объектом работы: монтажные, пусконаладочные и др. (см. п. 2 ст. 740 ГК РФ). Для договора подряда на капитальное строительство с присущей ему сложностью охватываемых отношений в большей мере, чем для любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров. Основное отличие рассматриваемого договора наиболее полно выражается в специфической форме строительного подряда - строительстве «под ключ». Речь идет о случаях, когда договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла «проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию»[3]. По договоренности между сторонами заказчик может принять на себя часть связанных со строительством обязательств (например, по обеспечению материальными ресурсами). Однако и при этом подрядчик продолжает нести ответственность за передачу заказчику созданного объекта «под ключ», поскольку на нем лежит обязанность сдать в соответствии с условиями договора объект готовым к эксплуатации. При строительстве промышленных объектов на подрядчика обычно возлагается обязанность передать одновременно технический проект, техническую документацию и инструкции для эксплуатации. Одна из особенностей правового регулирования строительного подряда
выражается в том, что отношения сторон могут продолжаться и после сдачи
результата работ. Имеется в виду принятие подрядчиком на себя обязанности
после завершения строительства оказывать различного рода услуги, связанные
с эксплуатацией объекта, включая и такие, как, например, обучение
работников заказчика, подготовка различного рода инструкций по эксплуатации
и др. Объем, стоимость, и прочие характеристики такого рода услуг
определяются в самом договоре строительного подряда. В этих случаях имеется
в виду заключение широко используемого в строительной практике договора Практика, направленная на то, чтобы расширить традиционные рамки подряда, предусмотрев в нем элементы других договоров, отражена теперь в ГК РФ. Речь идет о включении в п. 2 ст. 740 ГК РФ, посвященный выяснению существа договора строительного подряда, указания на то, что подрядчик может принять на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение предусмотренного в договоре срока. Допустимо включение в договор условия, которым запрещается обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик ответственности нести не должен. Если такое условие содержится в договоре, подрядчик сможет освободить себя от соответствующей обязанности и ответственности за ее нарушение только в случае, если ему удастся доказать, что обнаруженные недостатки не связаны непосредственно с предметом договора либо подрядчик не в состоянии их устранить по не зависящим от него причинам. В подобных ситуациях, речь идет о договорах, которые включают элементы подряда и возмездного оказания услуг, а значит, в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ к ним, если иное не предусмотрено соглашением или не вытекает из существа смешанного договора, возможно применение в соответствующей части, помимо норм о строительном подряде, также статей главы, посвященной договору возмездного оказания услуг. §2. Признаки договора строительного подряда Важнейшим отличительным признаком, которым руководствовался законодатель при выделении строительного подряда в составе главы «Подряд», служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются. Таким образом, строительным является обладающий общими признаками подряда договор, который используется в соответствующей сфере, с учетом присущей ей специфики. По этой причине не исключены случаи, когда в отношении одних и тех же по характеру работ будет применяться различный по характеру договорный режим. Примером могут служить монтажные работы. Если они связаны со строительством, то могут рассматриваться как разновидность строительных работ, составляя, таким образом, предмет строительного подряда. Вместе с тем монтаж в виде сборки такого же оборудования, приобретенного для себя промышленным предприятием, это - обычный подряд. Наконец, если соответствующую обязанность принял на себя поставщик оборудования, налицо осложненный вариант купли-продажи (поставки). В свое время разошлись мнения Госстроя СССР и Госарбитража СССР по еще одному договору. Первый рассматривал договор капитального ремонта как разновидность подряда, а второй выступал за признание его самостоятельным договором, считая по этой причине невозможным применять к договору на капитальный ремонт нормы о договоре подряда на капитальное строительство[4]. В то же время большинство авторов склонны были поддерживать вторую
точку зрения. Так, И.Л. Брауде указывал на то, что «основным признаком
капитального строительства является создание новых капитальных объектов ГК РФ учел, что специфика соответствующего договора и связь его со
строительным подрядом могут по-разному оцениваться контрагентами. По
отмеченной причине был избран средний путь: сторонам предоставлена
возможность, учтя особенности складывающихся отношений, признать по
соглашению между собой, что к заключенному ими договору будет применяться
правовой режим, установленный для строительного подряда. Соответственно п. Статьи «Строительный подряд» гл. 37 ГК РФ распространяются и на работы по удовлетворению бытовых или других личных потребностей, выступающего в роли заказчика гражданина (например, на работы по строительству жилого дома, гаража или дачи). Однако в соответствующих случаях статьи указанного параграфа, действуют вместе с нормами о договоре бытового подряда[7]. При определении источников правового регулирования договора строительного подряда в рассматриваемых случаях следует иметь в виду отмеченную уже выше цель специального режима договоров бытового подряда: то, что он установлен именно для защиты прав потребителей. По этой причине к договору на удовлетворение соответствующих потребностей заказчика - гражданина должны применяться нормы о защите прав потребителей, содержащиеся не только в законах о защите прав потребителей и иных правовых актах, принятых в соответствии с ними, но также в статьях вышеуказанного § 3. Правила о договорах подряда на капитальное строительство неоднократно
менялись[8]. При этом последние по времени издания Правила были утверждены Первый из них - «строительство». «Строить» означает «сооружать» - В данном конкретном случае понятие «капитальное строительство» имело специфический смысл. Речь шла об отношениях между государственными, а также между государственными и кооперативными организациями по поводу выполнения работ, финансируемых главным образом непосредственно из бюджета. Эти отношения опирались на обязательные для каждой из сторон плановые акты, а сами работы предполагали строгий государственный контроль за началом, ходом и завершением строительства. В результате именно в области капитального строительства сложился к тому времени по сути самый жесткий организационно- правовой режим. В подтверждение можно сослаться на то, как решались соответствующие
вопросы в первых, из принятых Правилах (1938 г.). Ими предусматривалось,
что подрядные договоры заключаются на строительство, включенное в
утвержденные титульные списки. На каждый год строительства должны были
заключаться годовые договоры по ценам сметы с учетом утвержденного для
данной стройки размера снижения стоимости строительства. Материально-
техническое снабжение обеспечивалось по выделенным фондам и контингентам в
соответствии с нарядами и правами на получение ресурсов. Утвержденные в то
же время Правила финансирования строительства предполагали, что Отмеченные исходные начала правового регулирования подряда на
капитальное строительство сохранялись и позднее. Так, даже Правила 1986 г.
устанавливали, среди прочего, что договор подряда заключается на весь
период нового строительства, расширения, реконструкции и технического
перевооружения предприятий, зданий и сооружений или их очередей, включенных
в план капитального строительства и имеющих утвержденные в установленном
порядке титульные списки. Соответственно изменение договоров допускалось
только в случае изменения министерствами и ведомствами СССР и Советами Последние по времени Правила финансирования строительства,
утвержденные постановлением Совета Министров СССР от 8 октября 1965 г.[11] Превалирование административных элементов в правовом режиме
капитального строительства повлекло за собой то, что содержание договора,
связывающего заказчика с подрядчиком, оказалось полностью подчиненным
обязательным для сторон нормативным и ненормативным актам. В результате
сфера действия договорного согласования была резко ограничена. Не удивительно что, принятый в 1964 г. Гражданский кодекс признал
подряд и подряд на капитальное строительство самостоятельными договорами. Различие между договорами подряда и подряда на капитальное строительство выражалось в их субъектном составе (в первом сторонами могли выступать любые участники гражданского оборота, а во втором - только социалистические организации), в предмете (договор подряда опосредствовал выполнение любых работ, а договор подряда на капитальное строительство - лишь строго определенных), в содержании (в то время как в договоре подряда речь шла о выполнении работ на свой риск, в договоре подряда на капитальное строительство обязанность подрядчика состояла в том, чтобы построить и сдать объект в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией; кроме того, как уже отмечалось ранее, предполагалось возложение риска случая на заказчика). Наконец, особое значение придавалось тому, что договор подряда на капитальное строительство имел непременным основанием обязательный для сторон плановый акт[12]. Основы гражданского законодательства 1991 г., возвратившись тем самым к С учетом вступивших в действие Основ постановление Совета Министров - На основании сделанного выше анализа, можно выделить основные признаки обязательства по договору подряда: 1) подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований заказчика; 2) подрядчик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи либо восстановление улучшение, изменение уже существующей вещи; 3) вещь, созданная по договору подряда, принадлежит на праве собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком; 4) подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата; 5) подрядчик обязуется выполнять работу за свой страх и риск, т.е. он выполняет работу своим иждивением и может получить вознаграждение лишь в том случае, если в ходе выполнения работы он достигает оговоренного договором результата; 6) подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев установленных законом или договором. Таким образом, как указывает Законодатель, можно сделать вывод. Данный
вид договорных отношений, как договор строительного подряда, представляет
собой отношения между заказчиком и подрядчиком, в результате которых
подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию
заказчика определенный объект, либо выполнить иные строительные работы, а
заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения
работ, принять их результаты и уплатить обусловленную цену. Следовательно,
данный договор отличается от других, по мнению Брауде И.М., тем, что: во-
первых, результатом таких работ является, как правило создание нового
недвижимого имущества; во-вторых, одной из особенностей является то, что
отношения между сторонами могут продолжаться и после сдачи объекта в
эксплуатацию. С данными отличиями, по моему мнению следует согласиться, но
хотелось бы добавить, что в данном договоре также могут встречаться и
элементы других договоров, что говорит о предусмотрительности сторон. В
результате, стороны хотят уладить проблемные вопросы до их появления. Глава 2. Элементы договора строительного подряда §1. Стороны в договоре Заключение договора строительного подряда составляет один из элементов
инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те,
кто осуществляют вложение собственных, заемных или привлеченных средств, в
форме инвестиций и одновременно обеспечивают их целевое использование. В случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов
либо подрядчик и заказчик являются одновременно со- инвесторами по
отношению к предмету подрядного договора, возникает необходимость после
завершения строительства осуществить раздел результата работ, в частности
выстроенного здания. Здание как таковое является неделимой вещью, а значит,
между со- инвесторами могут быть распределены лишь идеальные доли. В некоторых случаях чисто подрядные и инвестиционные отношения
сливаются в единый договор. Это имеет место при выступлении подрядчика и
заказчика одновременно в качестве со- инвесторов. Так, например, произошло
в договоре, заключенном производственно-коммерческой фирмой со строительной
организацией. В нем было предусмотрено, что стороны осуществляют
инвестирование в размере 50% каждая и, соответственно, выстроенное здание
должно быть разделено между ними поровну. Президиум Высшего Арбитражного Роль заказчика в договоре строительного подряда может исполнять любой участник гражданского оборота. Специально выделены отношения, связанные с выполнением подрядных работ, которые предназначены для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъектов Федерации и финансируются за счет средств их бюджета и внебюджетных источников (см. гл. 5 настоящей книги), а также, как уже отмечалось, случаи, когда строительные работы направлены на удовлетворение личных потребностей граждан (см. гл. 2 настоящей главы книги). Возможность выступления в качестве заказчиков иностранцев составляет
часть общего установленного для них в стране правового режима. В
соответствии со ст. 5 ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Согласно Закону от 25 февраля 1999 г. инвесторами могут быть
физические и юридические лица, а также создаваемые на основе договора о
совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения
юридических лиц, государственные органы и органы местного самоуправления Определенное, предусмотренное Законом ограничение участия в договорах
строительного подряда подрядчиков - физических и юридических лиц,
заключивших договор строительного подряда в рамках осуществляемой ими
предпринимательской деятельности, выражается в необходимости иметь для
соответствующей строительной деятельности лицензию. В Законе от 8 августа Договор строительного подряда с подрядчиком - предпринимателем, не
имеющим лицензии, - может быть по основаниям, указанным в ст. 173 ГК РФ,
оспорен самим подрядчиком, его учредителями (участниками) или Определяя предпосылки использования ст. 173 ГК РФ, следует иметь в виду возможность оспаривания в таком случае сделки стороной, у которой отсутствовала лицензия, лишь при условии, что ее контрагент, т.е. подрядчик знал об этом или заведомо должен был знать. Международный опыт подтверждает эффективность в определенных случаях,
при осуществлении главным образом строительства крупных объектов,
привлечения специально фигуры «инженера»[19]. Правовому положению Функции «инженера» («инженерной организации») могут закрепляться в
договоре строительного подряда главным образом для определения последствий
его действий для заказчиков. В тех случаях, когда речь идет о действиях
юридических, в качестве альтернативы специально выданной заказчиком В тех пределах, в каких во взаимоотношениях с подрядчиком «инженер» Правовое руководство по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов предусматривает и возможность использования фигуры «инженера», функции которого ограничиваются одними консультациями. Правда, само Правовое руководство все же осторожно относится к оценке действий такого лица, справедливо обращая внимание на то, что если «инженера» нанимает заказчик, то, естественно, подрядчик не станет считать соответствующие его предложения беспристрастными. Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Значение включения ст. 749 в ГК РФ состоит в том, что она, во-первых, закрепляет за заказчиком право обращения к «инженеру» («инженерной фирме»), во-вторых, конкретизирует сферу его (ее) деятельности (оказание услуг, связанных с контролем и надзором за строительством), в-третьих, предусматривает обязательное определение его (ее) полномочий в подрядном договоре и, в-четвертых, устанавливает ответственность заказчика лишь за те действия, которые совершены «инженером» («инженерной организацией») в рамках указанных полномочий. Составляющие содержание договора строительного подряда права и обязанности подрядчика и заказчика охватывают самый широкий круг вопросов, в том числе выходящих за рамки, определенные для собственно подряда вообще и строительного подряда в частности. Один из таких вопросов связан с материально-техническим обеспечением
строительства. В период существования системы планового хозяйства он
приобретал особое значение, поскольку речь шла, главным образом, о таких
материалах и оборудовании, которые централизованно распределялись
соответствующими государственными органами. А это означало, что непременным
условием заключения договора поставки материальных ресурсов служило наличие
выделенных фондов на строительные материалы (оборудование). Для того чтобы
устранить возникновение споров о том, на которой из сторон должна лежать
обязанность их доставить, соответствующий вопрос был в то время
урегулирован Правилами о договорах подряда на капитальное строительство и
другими актами, принятыми на правительственном уровне. В частности, Правила В настоящее время обязанность предоставить материалы (включая детали, конструкции), а также оборудование может быть возложена договором на любую из сторон. Соответствующее условие не относится к числу существенных, поскольку ст. 745 ГК РФ содержит определенную презумпцию на этот счет. Она исходит из того, что материально-техническое обеспечение строительства возлагается в полном объеме на подрядчика, одновременно допуская указание в договоре иного: возложение соответствующей обязанности на заказчика, целиком или частично. Более полно, чем это сделано в общих положениях о подряде, урегулирован вопрос об ответственности за ненадлежащее качество предназначенных для строительства материалов, включая детали и инструкции, и оборудования. Такая ответственность, возлагаемая на сторону, которая их предоставила, может наступить, если обнаружилась невозможность использовать предоставленные стороной материалы и оборудование без ухудшения качества результата работ. Освобождение от ответственности может последовать, если сторона, на которую должна была быть возложена ответственность, сможет доказать, что имела место невозможность исполнения, возникшая по обстоятельствам, за которые отвечает контрагент. На отношения сторон по строительному подряду распространяется ст. 704 ГК РФ в той ее части, в какой в виде общего правила на сторону, предоставившую оборудование и материалы, возлагается ответственность не только за их качество, но и за обременение правами третьих лиц. Заказчик, который предоставил материалы и оборудование ненадлежащего
качества и этим создал невозможность их использования без ухудшения
качества выполненной работы, должен по требованию подрядчика их заменить. Требования к качеству используемых в строительстве материалов и
оборудования имеют не только частный интерес - для заказчика, но в
значительной мере и интерес публичный, имея в виду особенности объекта
рассматриваемого договора. Этим и вызвана, прежде всего, необходимость
стандартизации и сертификации соответствующих материалов. Однако
отмеченного недостаточно. Постановлением Правительства РФ от 27 декабря Одно из условий договора составляет обязанность подрядчика
осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с
технической документацией и сметой. Техническая документация должна
включать объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования. Договор строительного подряда должен предусматривать, среди прочего,
какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую
документацию. В случае если это должен сделать подрядчик, документация
подлежит одобрению со стороны заказчика. Договор, по которому
предоставление проекта составляет обязанность подрядчика, именуется Таким образом, условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит, тем самым, в силу ст. 432 ГК РФ и существенных условий данного договора. В ходе строительства подрядчик может обнаружить, что определенные
работы в проекте и смете не были учтены, и по этой причине необходимо
провести дополнительные работы (например, из-за обнаружения подпочвенных
вод). Тогда у подрядчика возникает не только право, но и обязанность
сообщить заказчику, с соответствующим обоснованием, какие именно
дополнительные работы следует провести. В соответствии с п. 3 ст. 743 ГК Возможны и такие случаи, когда заказчик согласился на проведение и оплату дополнительных работ, на необходимости которых настаивал сам подрядчик, но последний отказывается их выполнять. Тогда вступает в действие та же ст. 743 (п. 5) ГК РФ. Она предоставляет подрядчику право уклониться от выполнения - при согласии заказчика на их проведение и оплату только таких дополнительных работ, которые не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика, либо не могут быть им выполнены по иным, не зависящим от него причинам (например, из-за отсутствия материалов или оборудования). При отказе подрядчика от выполнения необходимых работ во всех других случаях заказчик может воспользоваться предоставленным ст. 397 ГК правом поручить выполнение дополнительных работ третьим лицам за разумную цену и в разумный срок или исполнить обязательство за счет должника своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства. В соответствии с действующими на этот счет правилами[23], основным
проектным документом на строительство объекта является, как правило,
технико-экономическое обоснование (проект строительства, на основании
утвержденного в установленном порядке технико-экономического обоснования),
разрабатываемая рабочая документация. Там же предусмотрено, что проекты,
рабочие чертежи, независимо от источников финансирования и форм
собственности, за определенными исключениями, подлежат государственной
экспертизе. Руководящий на этот счет акт[24] - Положение о проведении
государственной экспертизы и
утверждении градостроительной, пред- проектной и проектной документации в Проектная документация служит основанием для получения заказчиком
разрешения на строительство. Такое разрешение представляет собой документ,
которым удостоверяется право собственника, владельца, арендатора или
пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка,
строительство, реконструкцию здания, строения или сооружения, а также
благоустройство территории (п. 1 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ[26]). Возможность осуществлять строительство, подтвержденное разрешением, может переходить к другим лицам вместе с отчуждением права собственности на соответствующий объект. К тому, кто приобрел не завершенный строительством объект, на строительство которого было получено разрешение, переходит и право завершить постройку. Не составляют исключения ситуации, при которых заказчик по каким-либо
причинам сочтет необходимым внести изменения в техническую документацию. Предусмотрен особо случай возникновения у подрядчика права требовать дополнительной оплаты. Речь идет о «разумных расходах», которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации Стороны имеют возможность согласовать вопросы, относящиеся к размеру предоставляемого для строительства земельного участка, его состоянию и срокам передачи. И только тогда, когда в договоре отсутствует указание на этот счет, вступает в действие соответствующая норма ГК РФ, в силу которой площадь и состояние земельного участка, а естественно, и Дата его предоставления должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747 ГК РФ). Действовавшие в разное время Правила о договорах подряда на капитальное строительство возлагали на заказчика обязанность создать геодезическую разбивочную основу для строительства. При этом до начала выполнения строительно-монтажных работ заказчик должен был передать генеральному подрядчику по акту в согласованные с ним сроки, техническую документацию на закрепленные на территории строительства пункты и знаки освидетельствования их в натуре. Теперь такая обязанность может возникнуть только из договора. Те же Правила содержали достаточно широкий круг услуг, предоставляемых заказчиком подрядчику. Нормы на этот счет носили обычно императивный характер. Из этого следовало, что, если даже прилагаемые к заключенному тогда генеральному и годовому подрядному договору «особые условия» и не содержали на этот счет никаких указаний, существование такой обязанности у заказчика - предоставлять услуги в соответствующем объеме - предполагалось. Среди прочего, имелась в виду необходимость для заказчика, по требованию подрядчика, передавать ему на условиях аренды здания и сооружения, которые числились в составе основных фондов заказчика и могли использоваться подрядчиком для нужд строительства. Имелось в виду также предоставление заказчиком подрядчику возможности пользоваться услугами своих мастерских и других подсобных производств, а при недостаточности жилищного фонда у подрядчика предоставлять ему (имея в виду потребности и субподрядчиков) жилые помещения в своих домах на период строительства, обслуживать работников подрядных организаций столовыми, медицинскими пунктами и др. С учетом существующей в стране новой экономической конъюнктуры ГК ограничился приведением примерного перечня подобных услуг. Речь идет о предоставлении необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечение транспортировки грузов, оборудования и материалов, прибывающих в адрес подрядчика, временной подводке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода. Одновременно указано (п. 2 ст. 747 ГК РФ) на то, что эти и все другие услуги заказчик обязан оказывать только в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором. Отсутствие в договоре соответствующих указаний по общему правилу означает, что рассматриваемая обязанность на заказчика не возлагается. Это, однако, не исключает возможности для подрядчика доказать, что своим бездействием заказчик создал невозможность исполнения обязанностей подрядчиком со следующими из этого последствиями. Принимая во внимание, что нормы, включенные в ст. 747 ГК РФ, являются факультативными, контрагенты и прежде всего - подрядчик как сторона, которой предоставляются услуги, должны обеспечить в необходимых случаях включение такого рода условий в договор. Единственное исключение составляет одна из основных обязанностей заказчика - предоставить земельный участок для строительства. Закрепляющая эту обязанность норма является диспозитивной и, следовательно, способной восполнить пробел, образовавшийся в связи с отсутствием в договоре указаний относительно времени передачи, размеров и состояния предоставляемого земельного участка. Если стороны не включат в договор соответствующих условий, по всем этим вопросам будет действовать правило, в соответствии с которым земельный участок должен предоставляться таким образом, чтобы было обеспечено своевременное начало работ, а размеры и состояние участка обеспечили нормальное ведение работ и завершение их в срок (п. 1 ст. 747 ГК РФ). Среди иных, обязательных для заказчика услуг, в договоре нередко выделяются и такие, как предоставление вспомогательной рабочей силы, помощь при испытании, которое предшествует сдаче объекта, и др. Статья 747 ГК РФ, посвященная обязательствам заказчика, не совсем удачно именует их «дополнительными обязанностями». В действительности все они целиком укладываются в более общую - «создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ», т.е. именно в одну из конституирующих договор строительного подряда обязанность, что подтверждается включением ее в легальное определение данного договора. Уже по указанной причине не предоставление услуг, о которых идет речь в
ст. 747 ГК РФ, может расцениваться как неисполнение или ненадлежащее
исполнение заказчиком встречных обязанностей по договору и соответственно
служить основанием для применения ст. 719 ГК РФ. Имеется в виду
предусмотренное, ею право подрядчика приостановить исполнение обязательства В связи с необходимостью для заказчика предоставить определенные услуги возникает вопрос о распределении связанных с этим расходов. Действующее на такой случай правило (п. 3 ст. 747 ГК РФ), посвященное компенсации расходов заказчику, предусматривает возникновение соответствующей обязанности только в случаях и в порядке, предусмотренных договором. Иначе заказчик не вправе заявить требование, о котором идет речь. Однако в данном случае следует принимать во внимание также и то, значатся ли соответствующие расходы в смете. При положительном ответе сумма, составляющая стоимость услуг по смете, подлежит уплате подрядчику, если только это не приведет к неосновательному его обогащению. Аналогичная презумпция действует и применительно к предоставлению земельного участка под строительную площадку. Имеются в виду расходы по подготовке земельной площадки к строительству. Заказчик обязан возместить подрядчику указанные расходы только при условии, если соответствующие суммы отражены в смете. Наряду с услугами, обязанность предоставления которых, возлагается на
определенную сторону - заказчика, особо выделена лежащая на обоих
контрагентах обязанность, осуществлять сотрудничество между собой (ст. 750 Заказчику принадлежат весьма широкие права по контролю и надзору за действиями подрядчика (ст. 748 ГК РФ). Указанные права включают возможность осуществлять проверку хода и качества выполняемой работы, включая соблюдение сроков (графика) ее выполнения, качества предоставленных подрядчиком материалов, правильности их использования подрядчиком. С контролем и надзором связаны для заказчика не только права, но и обязанности. Обнаружив в ходе осуществляемого им контроля и надзора допущенные подрядчиком недостатки, представляющие собой отступления от условий договора, прежде всего такие, которые могут повлиять на качество выполняемых работ, заказчик обязан немедленно информировать о том подрядчика. Не сделав этого, он потеряет право ссылаться в дальнейшем на наличие такого рода недостатков. Возможности заказчика давать обязательные для подрядчика указания, основанные на результатах проводимого им контроля и надзора, определенным образом ограничены. Обладающие подобной силой, они не должны противоречить условиям договора, а равно представлять собой вмешательство в оперативно- хозяйственную деятельность подрядчика. Вместе с тем следует иметь в виду того что, в конечном счете, само по себе осуществление контроля и надзора - все-таки обычно лишь право, но не обязанность заказчика. По указанной причине подрядчик не может ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроля и надзора за его действиями. Вместе с тем Кодекс допускает возможность установления в законе, что надзор и контроль признаются обязанностью заказчика. Тогда, естественно, подрядчик сможет осуществить ту ссылку на неисполнение указанной обязанности со стороны заказчика, о которой идет речь. Нет никаких препятствий для установления такой же обязанности не только в законе, но и в договоре. Заказчик при строительном подряде несет общую для всех договоров подрядного типа обязанность уплатить обусловленную цену. При этом сторонам в договоре строительного подряда предоставляется возможность самим определить как цену, так и порядок ее оплаты. В этой связи заслуживают внимание рекомендации Правового руководства по составлению международных контрактов, о которых шла речь выше. Имеются в виду, в частности, три способа установления цены: в виде либо паушальной, заранее предусмотренной в договоре твердой суммы (в таком случае фактические затраты во внимание не принимаются), либо компенсации издержек (этот способ употребляется при отсутствии в момент заключения договора данных о возможных затратах подрядчика), либо размера оплаты единицы работы. Кроме основной цены, могут быть предусмотрены различного рода надбавки (премии): за более высокое качество, за сокращение сроков работы и т.п. Возможно включение в договор и иных вариантов оплаты работ, в частности таких, как производство расчетов по конструктивным элементам, за выполнение отдельных видов работ и услуг, по этапам и др. В договоре нередко специально предусматривается порядок выполнения соответствующих платежей, в том числе обстоятельства, при которых заказчик может приостановить оплату. Речь идет, как правило, об обнаружении дефектов в выполненных работах и соответственно о задержке оплаты работ до их устранения, а если предусмотрены промежуточные расчеты, то об отставании выполнения объема работ по сравнению с утвержденным сторонами сроком их исполнения. ГК РФ (ст. 746) определяет способы расчетов за выполненные работы Расчеты за работы могут производиться с выдачей аванса. Подрядчик
вправе требовать аванса только тогда, когда договором будет предусмотрена
не только обязанность его предоставления, но также размер и другие,
относящиеся к этому условия. Один из вариантов - специальное назначение
используемого подрядчиком аванса (например, на приобретение оборудования). При осуществлении строительства необходимо соблюдать требования закона
и иных правовых актов об охране окружающей среды и безопасности
строительных работ (ст. 751 ГК РФ). Указанная обязанность возлагается на
подрядчика, а значит, ответственность за ее нарушение падает на него. Учитывая возможные неблагоприятные последствия для среды обитания
нарушения определенных правил при строительстве, ФЗ РФ от 23 ноября 1995 г. Наряду с общей нормой, закрепляющей обязанности подрядчика, связанные с
обеспечением безопасности строительных работ, действуют и правила
специальные, относящиеся к определенным объектам. Так, Закон «О
безопасности гидротехнических сооружений» предусматривает необходимость для
собственника гидротехнического сооружения и эксплуатирующей организации
обеспечить соблюдение норм и правил безопасности гидротехнических
сооружений при их строительстве, вводе в эксплуатацию, эксплуатации,
ремонте, реконструкции, консервации, выводе из эксплуатации и ликвидации. Другой пример - Градостроительный кодекс РФ. В нем (ст. 10) выделена обязанность собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков и иных объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности соблюдать требования по охране окружающей природной среды и экологической безопасности, которые предусмотрены градостроительной документацией и санитарными нормами. Объединение в одной статье ГК РФ норм, посвященных охране окружающей среды и безопасности строительных работ, объясняется отчасти тем, что в обоих случаях речь идет об ответственности в виде возмещения причиненного противоправными действиями вреда, т.е. о деликтах. В отношении первой ситуации специальной нормой служат отдельные статьи ФЗ РФ «Об охране окружающей природной среды»[30]. Им предусмотрены, в частности, основания, размер и случаи возникновения обязанности возместить вред, который был причинен экологическим правонарушением. При второй ситуации применению подлежат нормы гл. 59 ГК РФ В ГК РФ (ст. 752) предусмотрены основания и последствия консервации
строительства. Консервация может быть вызвана любой причиной, которая не
зависит от сторон (различного рода стихийные бедствия, не выделение
инвестиций и др.). Во всех таких случаях, по решению одной из сторон,
работы могут быть приостановлены, а объект строительства законсервирован. Все то, о чем шла речь в отношении консервации объекта, распространяется и на случаи консервации его частей. Закон от 25 февраля 1999 г.[31] (ст. 18) предусмотрел, что порядок
возмещения убытков субъектами инвестиционной деятельности, которая
осуществляется в форме капитальных вложений, определяется как
законодательством Российской Федерации, так и заключенными договорами Применительно к строительному подряду ГК РФ (ст. 753) подробно
регулирует два связанных между собой действия: сдачу результата работ
подрядчиком и приемку работ заказчиком. Возникающие по этому поводу
обязанности сторон носят многообразный характер. Прежде всего, установлена
необходимость для заказчика немедленно после получения сообщения подрядчика
о готовности к сдаче результата работы или соответствующего ее этапа Организация и осуществление приемки результата работ, если иное не
предусмотрено договором, составляют обязанность заказчика. Исполнить ее он
должен за свой счет. К участию в приемке необходимо привлечь в случаях,
когда об этом существуют прямые указания в законе или в ином правовом акте,
представителей государственных органов или органов местного самоуправления. Особо выделены последствия принятия отдельного этапа работ. Имеется в виду, что с указанного момента риск случайной гибели или повреждения результата работ переходит на заказчика. Следовательно, подрядчик будет нести в подобных случаях ответственность только при условии, если доказана его в том вина. Законом или договором может быть предусмотрена либо из характера работ вытекать необходимость предварительных испытаний результата выполненных работ. В подобных случаях приемка работ допускается только при условии, если результат испытаний окажется положительным[32]. Заказчику предоставлено право, отказаться от приемки результата работ, если будут обнаружены такие недостатки, которые исключают возможность использования его для цели, указанной в договоре. Следует отметить, что если «Общие положения о подряде» (§ 1 гл. 37 ГК Сдача и приемка результата работ оформляются актом, который должны
подписать оба контрагента (их полномочные представители). Однако возможна
ситуация, при которой одна из сторон отказывается от этого. Тогда акт
подписывается только ее контрагентом. Следует особо подчеркнуть, что ГК РФ Принятие работы возможно как после полного ее завершения, так и по
окончании отдельных этапов. Последствия принятия отдельного этапа работы
выделены особо. Имеется в виду, что с указанного момента риск случайной
гибели или повреждения результата работ переходит на заказчика Специально предусмотрены основания, по которым заказчик вправе уклониться от приемки: если обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, которая указана в договоре, и к тому же ни подрядчик, ни сам заказчик устранить недостатки не могут (п. 6 ст. 753 ГК РФ). Под «невозможностью устранить недостатки заказчиком» подразумеваются случаи, когда не только он сам или подрядчик не могут произвести соответствующие работы, но и те, при которых ему не удается найти третью сторону, готовую принять на себя устранение недостатков[33]. Особые требования на этот счет могут содержаться и в специальных актах. Так, например, Временные правила, относящиеся к объектам связи в РФ, предусматривали, что такие объекты, законченные строительством, могут быть приняты в эксплуатацию лишь в случае, когда имеются положительные заключения надзорных организаций, устранены недоделки и на установленном оборудовании возможен выпуск продукции (оказание услуг) в соответствии с утвержденным проектом. Специальные правила об ответственности подрядчика за качество работ при строительном подряде предусмотрены в п. 1 ст. 754 ГК РФ. К нарушениям, вызывающим наступление ответственности подрядчика, отнесены допущенные им отступления от обязательных для сторон требований, предусмотренных в технической документации и в строительных нормах и правилах, а равно не достижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и прежде всего такого из них, как производственная мощность предприятия. Если же речь идет о реконструкции (под ней подразумеваются обновление, перестройка, реставрация и т.п.) здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или просто потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части. В той же ст. 754 ГК РФ предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что сможет доказать отсутствие влияния таких отступлений на качество объекта строительства. На отношения сторон по строительному подряду распространяются, если
иное не установлено законом или договором, общие для подряда правила
относительно возможности заявления о ненадлежащем качестве результата
работы при условии, если это обнаружено до его передачи заказчику или по
причинам, которые наступили в разумный срок, притом в указанных пределах. Специально выделены в ГК РФ (ст. 755) вопросы, связанные с гарантией качества результата работы. Имеется, прежде всего, в виду, что на подрядчика, если иное не указано в договоре, возлагается обязанность гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, а также возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок может быть установлен законом, и тогда стороны вправе лишь удлинить его. Смысл гарантийного срока состоит в возложении на подрядчика
ответственности за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение
составляющего такой срок времени. Исчерпывающий круг оснований для
освобождения подрядчика от подобной ответственности предусмотрен в самом Как и все иные сроки, так же и гарантийный, если иное не предусмотрено договором подряда, начинает течь с момента, когда результат работы был или должен был быть принят. В случаях, когда гарантийный срок составил менее двух лет и недостатки
результата работы обнаружены после истечения такого гарантийного срока, но
в пределах пяти лет с указанного момента его исчисления, подрядчик должен
будет нести ответственность за ненадлежащее качество, если только заказчик
сможет доказать, что обнаруженные недостатки возникли до передачи
результата работы или, по крайней мере по причинам, которые возникли до
этого момента. На все время, в пределах которого объект не мог
эксплуатироваться вследствие обнаруженных недостатков, и до их устранения
течение гарантийного срока приостанавливается. По поводу самих недостатков
требования должны быть заявлены в «разумный срок», связанный с его
пропуском риск несет заказчик. Во всяком случае, возможность отказа судом
по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена. При отсутствии специальных на этот счет указаний к договору подряда применяются содержащиеся в ст. 723 ГК РФ правила о конкретных формах ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы. Одну из новелл ГК РФ (ст. 757) составляет предоставление заказчику права требовать от подрядчика устранения недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако отмеченное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него не зависящим. §2 Объект - строительства. В заключение следует отметить, что в § 2 гл. 37 ГК РФ широко
используется термин «объект - строительства». Соответствующее понятие
разъясняется в Инструкции «О порядке составления статистической отчетности
по капитальному строительству»[34]. Ею признано объектом строительства Термин «объект» применительно к строительству имеет различное значение. Прежде всего, речь идет об объектах, представляющих собой завершенное и незавершенное строительство. Последние, в свою очередь, могут быть разделены на два вида в зависимости от того, переданы ли они уже заказчику в связи с прекратившим свое действие по разным причинам подрядным договором или заключенный первоначально подрядный договор продолжает действовать. Для правового режима завершенного строительством объекта определяющее значение имеет ст. 131 и 219 ГК РФ. Первая из них закрепляет обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость. В то же время вторая предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Тем самым акту государственной регистрации в этом случае придается значение юридического факта, завершающего необходимый для возникновения права собственности на объект юридический состав. Не завершенный строительством объект подобно завершенному представляет
собой вновь создаваемое недвижимое имущество. Из этого следует, что и в
данном случае должна действовать ст. 219 ГК РФ, которая увязывает
возникновение права собственности с моментом его государственной
регистрации[36]. Соответственно п. 16 Постановления Пленума Высшего В подтверждение действительно существующей определенной специфики права собственности на указанный вид недвижимости можно указать на различие в самой регистрации соответствующих прав. Речь идет о том, что ст. 25 Существуют определенные особенности, относящиеся к оборото - способности указанных видов недвижимости. Это весьма удачно проиллюстрировал на примере двух основных договоров В.В. Витрянский. Так, отмечая возможность использования объектов, о которых идет речь, при совершении различных сделок, в том числе и аренды, автор вместе с тем обращает внимание на то, что, однако, «в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений»[38]. Специфика соответствующих отношений с незавершенным строительством подчеркивается им также на примере договора купли-продажи[39]. Вместе с тем, во всем остальном, что не связано со спецификой незавершенного строительства, его участие в обороте подчиняется общему, созданному для недвижимости режиму[40]. Наибольшие сложности вызывают вопросы, связанные с правовым
регулированием третьего вида объектов - незавершенного строительства,
находящегося на стадии, предшествующей передаче его заказчику, т.е. в
период продолжающего действовать подрядного договора[41]. Постановление На мой взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это- прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного - прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК РФ. В подтверждение можно сослаться на ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[44]. Указанная статья, именуемая «Ипотека строящихся жилых домов», называет в числе предметов обеспечения этого вида залога недвижимости, наряду с принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства, также и «незавершенное строительство». При этом важно отметить, что стадия, о которой идет речь, имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора. Другой пример - ст. 742 ГК РФ. Интерес представляет и в этом случае уже само ее наименование - «Страхование объекта строительства». Следует отметить, и то, что «признание» незавершенного строительства на всех этапах строительства недвижимостью связано и то, что именно в таком качестве оно может служить объектом взыскания по долгам соответствующей стороны подрядного договора, а в случае ее банкротства незавершенное строительство поступает в конкурсную массу, а кроме того, учитывается при разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в уставный капитал и др. Не случайно, поэтому Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[45] в ст. 25, о которой уже шла речь, предоставляя возможность государственной регистрации незавершенного строительства, не делает различий между тем, совершается ли она до или после сдачи объекта. Косвенным подтверждением этому может служить и то, что оба вида документов, которые необходимо предъявить при регистрации такого рода объектов, с вопросом о том, был ли объект принят от подрядчика, ни прямо, ни даже косвенно не связаны. Среди авторов, не допускающих возможности признания не завершенных строительством объектов недвижимостью до прекращения подрядного договора, интерес представляют взгляды Е.А. Суханова. В конечном счете, сделанный им по этому поводу вывод сводится к следующему: «Если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов»[46]. Из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ, определяющей понятие
недвижимого имущества (недвижимости), а также перечень его видов, не
являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении С учетом ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности
на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной
регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том,
что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не
является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность
строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд
строителей[47], рассматриваемую, если исходить из отсутствия каких-либо
промежуточных звеньев данной классификации вещей, как движимое имущество. Как представляется, последний тезис, если воспринимать его буквально, не совсем полно отображает отношения, возникающие при отчуждении объекта незавершенного строительства как движимого имущества, и требует некоторых уточнений. Право на застройку, по существу, неразрывно связано с теми или иными правами застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство. К примеру, застройщик, как правило, является одновременно и
пользователем земельного участка, выделенного ему собственником для
возведения объекта недвижимости. В силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса Вместе с тем следует отметить, что под строениями и сооружениями ст. 37 Не имея правоустанавливающих документов, подтверждающих, в том числе и факт создания строения (сооружения), собственник (точнее, субъект, претендующий на этот статус) не может, следовательно, и совершить отчуждение такого имущества с расчетом на правовые последствия, установленные ЗК РФ. Поэтому, при отчуждении объекта незавершенного строительства на условиях, определенных вышеназванной нормой, право на земельный участок к приобретателю не может перейти. Следовательно, при необходимости отчуждения такого объекта, возникает обязанность обращения заинтересованных в данной сделке лиц, к собственнику земельного участка как правило, в соответствующий местный орган власти, наделенный правомочиями по предоставлению и изъятию земельных участков, с ходатайством о переоформлении земельного участка (то есть изъятии его у прежнего пользователя и предоставлении потенциальному) на приобретателя объекта. И лишь при положительном разрешении данного ходатайства сделка по отчуждению объекта незавершенного строительства состоится[51]. Не изменило приведенный порядок отчуждения объектов незавершенного
строительства и введение в действие с 1 марта 1996 года части второй Из сказанного усматривается, что сделки по отчуждению объектов незавершенного строительства как движимых вещей (по сравнению с аналогичными сделками по поводу прочего движимого имущества) в известной мере затруднены и не всегда осуществимы, так как требуют предварительного согласия на их совершение собственника соответствующего земельного участка. Зная, что объект незавершенного строительства фактически неразделим с
земельным участком, на котором находится, и учитывая к тому же немалую
стоимость, следует признать, что отнесение такого объекта к движимому
имуществу все же выглядит несколько неестественным. "Смуту" вносила и ст. 21 июля 1997 года принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В п. 2 ст. 25 данного Закона объект незавершенного строительства представлен как "объект недвижимого имущества". Впервые объект незавершенного строительства законодательным актом прямо признан недвижимостью. Правда, в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом[53]. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле "плавающей". Уже после принятия Федерального закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в Информационном письме от 13
ноября 1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по
договорам купли - продажи недвижимости"[54] Высший Арбитражный Суд РФ не
стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса
недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект
незавершенного строительства относится к недвижимости, суд (п. 7 Можно констатировать, что незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба. Правда, пока не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть), имеет ключевое значение) представляет ли он собой недвижимость. При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости
данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ. В то же время, по крайней мере, в двух случаях сохраняется
необходимость согласования с собственником земельного участка сделок по
отчуждению незавершенных строительством объектов. В одной ситуации это
касается любого вида отчуждения объектов незавершенного строительства, не
являющихся недвижимостью (то есть перемещение, которых возможно без
несоразмерного для них ущерба). В другой - связано с любым иным, кроме
продажи, отчуждением незавершенного строительством объекта как недвижимости Согласно п. 2 ст. 271ГК РФ, помещенной в данную главу, при "переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости". Как можно заметить, указанная норма распространяется на любую сделку с недвижимым имуществом, а не только его продажу. По этой причине безусловный переход прав на земельный участок может стать возможным не только при продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости (п. 1 ст. 552 ГК РФ), но и при любом ином отчуждении такого объекта. В заключение хотелось бы заметить, что, поскольку объект незавершенного строительства признан недвижимой вещью (то есть перестал быть просто набором строительных материалов и конструкций), видимо, становится возможным разрешение вопроса о праве собственности на такую недвижимость при строительном подряде. Представляется, что при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда, ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств. Таким образом, можно указать на позицию Витрянского В.В., который считает, что и незавершенное строительство, а не только завершенное, может быть объектом права собственности. В этой же связи Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, установили единые принципы ведения указанного документа. При этом объектами учета были признаны как «объекты, завершения строительства и принятия в эксплуатацию», так и «объекты не завершенные строительством», в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось. Однако в противовес данному автору можно противопоставить суждение М.Г. Требуется так же поддержать позицию А.М. Козыря, указывающий на то, что в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом[57]. Таким образом, по моему мнению, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле "плавающей". Глава 3. Заключение, изменение и расторжение договора строительного подряда. §1. Порядок заключения договора строительного подряда. Договор строительного подряда в настоящее время утратил плановый характер и заключается, как правило, по свободному усмотрению сторон. Это, однако, не означает, что отпали все административно-правовые предпосылки договорных отношений в рассматриваемой области. И сейчас, чтобы реально приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико- экономического обоснования строительства объекта. Однако само технико- экономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке. Экспертиза градостроительной и проектно-сметной документации независимо
от источников финансирования, форм собственности и принадлежности
строящихся объектов проводится уполномоченными государственными органами в
соответствии с их компетенцией:
наиболее крупные инвестиционные проекты с привлечением иностранного
капитала, имеющие важное государственное значение и вносимые на
рассмотрение Правительства РФ, подлежат государственной экспертизе в Градостроительная документация и проекты строительства, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в установленном порядке. Градостроительная документация утверждается государственными органами представительной и исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством РФ. Проекты строительства, осуществляемого за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ, утверждаются соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке. Наконец, проекты строительства, осуществляемого за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами). Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке,
т.е. вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими
всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и
посредством проведения специальных подрядных торгов, на что и ориентирует
действующее законодательство. Порядок организации и проведения торгов
определяется Положением о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 №660-р/18- Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации. В самой тендерной документации, которой за плату или бесплатно обеспечиваются лица, решившие принять участие в торгах, содержатся: 1. Общие сведения об объекте и предмете торгов, т.е. информация об объекте, который должен быть построен с указанием его местонахождения, срока выполнения работ, наименования заказчика и т.д. 2. Проектная документация, включающая чертежи, схемы, графики, спецификации и т.д. 3. Инструкция оферентам, отражающая информацию и требования по условиям разработки, порядку оформления и представления оферты. 4. Требования по составу документов оферты, которые обычно включают заявку на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме гарантии банка, копию платежного документа, подтверждающего внесение задатка и т.д. 5. Условия и порядок проведения торгов, где указываются вид и форма проведения торгов, порядок выбора победителя и т.д. 6. Проект договора строительного подряда. 7. Форма заявки на участие в торгах. Дополнительное представление о подрядных торгах можно получить, познакомившись с их видами. Подрядные торги подразделяются:[59] в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов - на торги с предварительной квалификацией и торги без предварительной квалификации; в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов, - на первичные и вторичные; в зависимости от участия иностранного оферента - на торги с участием иностранного оферента и торги без его участия; в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашении их результатов - на торги гласные и негласные; в зависимости от того, допускаются ли к участию в торгах неограниченное число претендентов либо только претенденты, удовлетворяющие специально оговоренным условиям, - на торги открытые и закрытые. В подрядных торгах могут участвовать любые российские и иностранные
организации независимо от формы собственности, имеющие необходимое
разрешение на занятие строительной деятельностью (если торги не закрытые). §2 Особенности содержания договора строительного подряда. В связи с тем, что по договору строительного подряда подрядчик должен
выполнить, как правило, большой объем строительных работ, параметры которых
заданы технической документацией, закон придает большое значение тому, как
должны строиться взаимоотношения сторон в связи с подготовкой, уточнением и
изменением технической документации. Вопрос о подготовке технической
документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного
подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на
основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда
технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации Независимо от того, кто - заказчик или подрядчик - готовит техническую документацию, а также смету, оба этих документа подлежат обязательному согласованию сторонами и после этого остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. Подрядчик должен осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Предполагается, что технической документацией охватывается весь комплекс работ по строительству, а в согласованной сторонами смете учтены затраты на все необходимые работы. Однако нередки случаи, когда в ходе строительства выявляются неучтенные в технической документации работы и в связи с этим возникает необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства. Следует подчеркнуть, что закон не ставит последствия данного обстоятельства в зависимость от того, кем готовилась техническая документация. Выявив необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, подрядчик должен немедленно информировать об этом заказчика и ждать его указаний. Ввиду того, что такому сообщению придается важное юридическое значение, в договоре строительного подряда обычно оговаривается, что оно передается в письменной форме уполномоченному должностному лицу заказчика. Заказчик должен прямо выразить свое согласие на производство подрядчиком этих работ и соответствующее увеличение сметной стоимости строительства. Если заказчик в течение десяти дней или в иной установленный законом или договором срок не ответит на сообщение подрядчика, последний обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Подрядчик, не выполнивший данную обязанность, равно как и подрядчик, вообще не сообщивший заказчику о выявлении неучтенных работ, но выполнивший их, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Если, однако, он сумеет доказать необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства, заказчик не может отказаться от оплаты выполненных работ. В свою очередь, заказчику предоставляется возможность освободиться от возмещения убытков, вызванных простоем подрядчика в связи с приостановлением работ, если он докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ (п.3 ст.743 ГК РФ). Если заказчик согласен на проведение и оплату дополнительных работ, подрядчик не вправе отказаться от их выполнения. Возможны лишь два исключения из этого правила: во-первых, подрядчик может сослаться на то, что соответствующие работы не входят в сферу его профессиональной деятельности, например, когда речь идет о специальных работах, которые выполнялись другой организацией по прямому договору с заказчиком; во-вторых, подрядчик может быть освобожден от их выполнения, если докажет, что он не может выполнить соответствующие работы по независящим от него причинам, например, из-за отсутствия у него специальной техники или оборудования. Считая согласованную сторонами проектно-сметную документацию в принципе неизменяемой до окончания строительства, законодатель, однако, учитывает, что в период действия договора у сторон может возникнуть потребность в ее пересмотре. Необходимость в этом может быть обусловлена разными причинами, в частности, усовершенствованием отдельных проектных решений, изменением конкретных потребностей заказчика, требованиями уполномоченных государственных органов, непредвиденным ростом цен на строительные материалы и конструкции и т.д. Заказчик в этом отношении находится в более привилегированном положении, так как ему предоставляется возможность вносить изменения в техническую документацию без каких-либо ссылок на не зависящие от него обстоятельства. Он может сделать это и по своему усмотрению, но при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете обшей стоимости строительства, и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Если указанное условие заказчиком соблюдено, подрядчик не вправе отказаться от проведения дополнительных работ, вызванных изменением технической документации. Разумеется, все дополнительные работы должны быть оплачены заказчиком в порядке, установленном договором. В том случае, когда предлагаемые заказчиком изменения технической
документации вызывают необходимость выполнения больших по объему
дополнительных работ либо меняют сам характер предусмотренных договором
работ, данный вопрос подлежит обязательному согласованию с подрядчиком. Что касается подрядчика, то он вправе требовать лишь изменения сметы, но не технической документации. В техническую документацию подрядчик без согласования с заказчиком не может вносить никаких, даже незначительных, изменений. Лишь в том случае, когда в технической документации им обнаружен явный дефект, подрядчик вправе его устранить и потребовать от заказчика возмещения связанных с этим разумных расходов (п. 4 ст. 744 ГК РФ). По смыслу закона, такое право появляется у подрядчика лишь тогда, когда, во- первых, техническая документация готовилась не самим подрядчиком, а заказчиком, и, во-вторых, он своевременно известил заказчика о наличии ошибки в технической документации. Следует отметить, что указанный количественный порог (10% общей стоимости работ) присутствует лишь в строительном подряде, поскольку в общих правилах о подряде (п. 6 ст. 709 ГК РФ) каких-либо количественных ограничений на этот счет не содержится. Систематическое толкование закона позволяет также сделать вывод о том, что в условиях, когда подрядчик вправе настаивать на увеличении сметы, заказчик лишен возможности, отклонить его предложение.[60] Поэтому если не зависящее от подрядчика повышение сметной стоимости договора приведет к его прекращению, неблагоприятные последствия данного обстоятельства будут возложены на заказчика. Следующий аспект содержания договора строительного подряда, который следует выделить особо, - это права и обязанности сторон, раскрываемый в предыдущей главе. В качестве третьей важной особенности содержания договора строительного
подряда целесообразно выделить такой момент, как сотрудничество сторон,
поскольку для обычного подряда он в целом не характерен. Конечно, принцип
сотрудничества в той или иной степени проявляется в любом гражданско-
правовом договоре, ибо заключая договор, стороны уже начинают сотрудничать. Однако наряду с этим сотрудничество сторон понимается законом и в особом смысле, а именно как совместная деятельность сторон, направленная на достижение общей цели.[61] Необходимость в объединении усилий заказчика и подрядчика возникает тогда, когда в ходе строительства и выполнения связанных с ним работ обнаруживаются неожиданные препятствия, преодолеть которые можно только общими усилиями. В этом случае каждая из сторон обязана принять вес зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий (п. 2 ст. 750 ГК РФ). Например, если из-за сильных морозов, выхода из строя источников энергоснабжения, массового заболевания работников подрядчика и т. п. последний вышел из графика ведения работ и для преодоления отставания требуется привлечь дополнительную рабочую силу, подключить резервные энергетические мощности и т. п., и если заказчик может оказать подрядчику в этом необходимое содействие (например, предоставить помещение для размещения дополнительной рабочей силы, подключить дополнительные энергетические мощности и т. п.), он обязан это сделать. В противном случае он, равно как, и подрядчик, не оказавший заказчику содействие в аналогичной ситуации, утратит право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующее препятствие не было своевременно преодолено и это повлекло неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной своих обязанностей. Поскольку в устранении препятствий к исполнению договора заинтересованы обе стороны, закон устанавливает, что расходы, понесенные заказчиком и подрядчиком на их преодоление, каждая из сторон несет самостоятельно (п. 2 ст. 750 ГК РФ). Впрочем, данное правило является диспозитивным, так как в договоре строительного подряда может быть предусмотрено и иное. Разумеется, это правило не применяется также в тех случаях, котла соответствующее препятствие возникло из-за виновных действий какой-либо из сторон. Рядом важных особенностей обладает сдача-приемка законченного строительством объекта. Приемка выполненных работ осуществляется в порядке, установленном законом и договором строительного подряда. Завершая анализ особенностей содержания договора строительного подряда,
укажу также то, что на сторону, несущую риск случайной гибели или
случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и
другого имущества, используемого при строительстве, а также ответственность
за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, обычно
возлагается обязанность застраховать соответствующие риски и представить
другой стороне доказательства заключения ею договора страхования (ст. 742 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по
договору строительного подряда заказчик и подрядчик несут ответственность в
порядке и на условиях, установленных законом и договором. В рассматриваемой
сфере действуют все общие положения о гражданско-правовой ответственности и
правила об ответственности за нарушение обычного подрядного обязательства. Поскольку участниками договора строительного подряда обычно являются предприниматели, ответственность наступает независимо от их вины в нарушении обязательств, если иное не предусмотрено договором. В ГК ничего не говорится о формах ответственности сторон по договору строительного подряда. Поэтому здесь могут применяться любые виды санкций, предусмотренные действующим законодательством. При этом некоторые из них, в частности неустойка, действуют лишь тогда, когда они специально установлены законом или договором, а другие, в частности взыскание убытков, применяются во всех случаях нарушения сторонами принятых обязательств. Наряду с гражданско-правовыми санкциями применяются и меры
административно-правовой ответственности. Правовой базой для этого служит Обращаясь к характеристике ответственности сторон за конкретные нарушения их обязанностей по договору строительного подряда, рассмотрим лишь те виды нарушений, которые особо упомянуты в законе. Ответственность же за такие нарушения, как просрочка подрядчика с окончанием строительства объекта, задержка заказчика с передачей подрядчику строительной площадки, выполнением обязанностей по обеспечению строительства необходимыми материалами и т. п., о которых в законе ничего не говорится, мы специально затрагивать не будем, поскольку она наступает на общих основаниях и реализуется в обычном порядке. Прежде всего, ГК РФ выделяет такой вид нарушения договорных
обязательств со стороны подрядчика, как нарушение или отступление от
требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для
сторон Строительных нормах и правдах (п. 1 ст. 754 ГК РФ). Как уже
неоднократно указывалось, подрядчик должен вести строительные работы в
строгом соответствии с технической документацией. Поэтому любое отступление
подрядчика от требований, даже если оно, по мнению подрядчика, вполне
разумно и не влечет ухудшения качества работ, поскольку оно не согласовано
с заказчиком, представляет собой нарушение договора. В связи с тем, что
конкретных санкций за это нарушение ст. 754 ГК РФ не устанавливает,
заказчик может воспользоваться любой из предоставленных ему п. 1 ст. 723 ГК Вместе с тем в п.2 ст.754 ГК РФ подчеркивается, что подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество выполненных работ. Спор между сторонами о характере допущенных отступлений разрешается судом с учетом, в случае необходимости, заключения соответствующих специалистов. Но о любых, даже мелких отступлениях от технической документации подрядчик должен предупредить заказчика, так как в противном случае он будет отвечать за всякое повреждение объекта строительства, обусловленное отсутствием у заказчика полных данных об объекте. С рассматриваемым нарушением тесно связан такой негативный результат деятельности подрядчика, как не достижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе запроектированной производственной мощности предприятия. Произойти это может, в сущности, лишь по двум причинам: либо потому, что в технической документации изначально заложены ошибочные данные относительно производственной мощности предприятия или иных показателей объекта строительства, либо потому, что при строительстве объекта имели место отступления от технической документации. В первом случае подрядчик несет ответственность только тогда, когда подготовка всей технической документации по строительству объекта возлагалась на него самого. Если же за подготовку технической документации отвечает заказчик, все неблагоприятные последствия возлагаются на него. Во втором случае подрядчик освобождается от ответственности лишь тогда, когда докажет, что допущенные им отступления от технической документации санкционировал заказчик, что и привело к не достижению соответствующих показателей. Применительно к реконструкции зданий и сооружений (обновление,
перестройка, реставрация и т. п.) в законе специально упоминается об
ответственности подрядчика за снижение или потерю прочности, устойчивости,
надежности зданий, сооружений или их отдельных частей (2 п. 1 ст. 754 ГК При обнаружении в построенном подрядчиком объекте недостатков, снижающих его качество или мешающих использовать результат работ по его прямому назначению, наступает ответственность за ненадлежащее качество работ. Этот вид ответственности подрядчика в строительном подряде в основных чертах совпадает с аналогичным видом ответственности в обычном подряде (ст. 723-725 ГК РФ). Однако имеются и некоторые особенности, хотя они и касаются сравнительно частных моментов сводящиеся к следующему: во-первых, как и при обычном подряде, подрядчик несет ответственность за недостатки объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока. При этом дополнительно подчеркивается, что заказчик должен заявить о недостатках в разумный срок по их обнаружении (п. 4 ст. 755 ГК РФ), что гарантийный срок прерывается на то время, когда объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик (п. 3 ст. 755 ГК РФ), и что по соглашению сторон установленный законом гарантийный срок может быть увеличен (п. 1 ст. 755 ГК РФ); во-вторых, если на результат работ гарантийный срок не установлен, требования, связанные с недостатками строительного объекта, могут быть предъявлены при обнаружении недостатков в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи объекта заказчику (ст. 756 ГК); в-третьих, подрядчик может быть освобожден от ответственности, если докажет, что недостатки объекта произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по сто эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, а также ненадлежащего ремонта объекта, произведенного силами заказчика или привлеченными им третьими лицами (л. 2 ст. 755 ГК РФ). Подрядчик несет специальную ответственность за нарушение требований
закона и иных правовых актов об охране окружающей природной среды и о
безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ). Если в результате своей
деятельности подрядчик причинил вред окружающей среде либо посторонним
лицам, именно на него, а не на заказчика возлагается обязанность этот вред
возместить. Подрядчик в свое оправдание не вправе ссылаться даже на то, что
он следовал указаниям заказчика либо использовал в ходе работ материалы и
оборудование, предоставленные заказчиком. Если указания заказчика, а также
использование предоставленных им материалов и оборудования могут привести к
нарушению обязательных для сторон требований по охране окружающей среды и
безопасности работ, подрядчик обязан не выполнять подобные указания и
отказаться от использования таких материалов и оборудования. Аналогичной по характеру является и ответственность заказчика за вред, причиненный окружающей среде или третьим сторонам в результате эксплуатации построенного объекта, обладающего вредоносными свойствами вследствие присущих ему недостатков. Возместив потерпевшим причиненный вред, заказчик вправе предъявить к подрядчику регрессный иск о компенсации своих убытков, поскольку они обусловлены действиями подрядчика. В договор строительного подряда может был, включено условие о том, что
подрядчик по требованию заказчика и за его счет обязуется устранять такие
недостатки, за которые он ответственности не несет (ст. 757 ГК РФ). §3 Изменение и расторжение договора строительного подряда. Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту. Это правило применяется и тогда, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора. В этих случаях условия заключенного договора, по общему правилу (п. 2 ст. 422 ГК РФ), сохраняют силу. Тем самым у участников договора создается уверенность в стабильности условий заключенного ими договора, необходимая для нормального развития гражданского оборота. Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила. Во вновь принятом законе может быть установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что в соответствии с (п. 2 ст. 422 ГК РФ), изменить или отменить условие уже заключенного договора может только правовой акт, обладающий юридической силой закона. Иные правовые акты не могут действовать с обратной силой на условия заключенных договоров, как это иногда имело место до введения в действие части первой ГК РФ. Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Так, стороны по договору аренды, заключенному на пять лет, могут по соглашению между собой прекратить его действие, не дожидаясь истечения пятилетнего срока. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. Решение суда в этих случаях не требуется. В соответствии с (п. 2 ст. 424 ГК РФ) изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Значение этого правила трудно переоценить в условиях инфляции. Если бы действовало общее правило о невозможности изменения цены в договоре, участники гражданского оборота, подверженного инфляционным процессам, оказались бы в чрезвычайно сложном положении. Им пришлось бы прогнозировать уровень инфляции на момент расчетов по договору с тем, чтобы в момент заключения договора установить разумную цену, что невероятно сложно, а порою и невозможно. В силу этого, новый ГК РФ устанавливает правило, допускающее возможность предусмотреть в договоре случаи и условия, при которых допускается изменение цены. Так, при заключении договора подряда стороны могут установить, что обозначенная в договоре цена подлежит изменению пропорционально изменению рыночных цен на оборудование, материалы и работы. Изменение цены допускается и в случаях, предусмотренных законом или в установленном законом порядке. В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не
предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом
соглашение, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной
из сторон только по решению суда и только в следующих случаях: РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ). Законодатель не дает точного определения: "существенных нарушений договора". Видимо, это объясняется тем, что невозможно предусмотреть в нормативном акте, все обширные случаи существенных нарушений договора. Тем более что, разновидностей договоров великое множество, в т.ч. смешанных, как предусмотренных законом, так и не предусмотренных им. Поэтому вопрос "существенного" нарушения договорных отношений в каждом конкретном случае решает суд. Судебная практика к числу существенных нарушений условий договора относит: поставку товаров ненадлежащего качества, не могущих быть использованными по прямому назначению, систематическую неуплату арендатором арендной платы в пользу арендодателя и т. п. Рассмотрим второе основание расторжения договора п.2 ст. 450 ГК РФ: Что может или должно пониматься под словами "в иных случаях?". Однако (п. З ст.450 ГК РФ) нельзя рассматривать в отрыве от ст.452 ГК В силу общей нормы гражданского права (п. З ст.450 ГК РФ) закон
допускает изменение или расторжение договора во внесудебном, т.е. в
одностороннем порядке. Тем не менее подчеркнем, что односторонний отказ от
исполнения договора допускается только в двух случаях: В этом случае сам факт одностороннего отказа от исполнения договора
означает соответственно расторжение или изменение этого договора. Однако,
согласно общим правилам об исполнении обязательств, односторонний отказ от
их исполнения или одностороннее изменение его условий не допускается, за
исключением случаев, предусмотренных законом. Тем не менее, в тексте (Ст.310 ГК РФ) по смыслу корреспондирует с п. З ст.450 ГК РФ, за исключением того, что (ст.310 ГК РФ) конкретизирует правоотношения: предпринимательские, т.е. только в этих обязательствах допускается односторонний отказ от исполнения договора. Обычно такое одностороннее отступление от обязательств допускается при нарушении одной из сторон своих обязанностей по договору: удержание вещи кредитором при задержке должником встречного обязательства и возможности отказа от него (п.2 ст.328 ГК РФ); удержание вещи кредитором в случае ее неоплаты со стороны должника (ст.359 ГК РФ); в случаях существенных нарушений (нарушения) одной из сторон договора его условий (ст.451 ГК РФ); в случаях права подрядчика на удержание результата работ, оборудования при неуплате заказчиком установленных сумм (ст. 712 ГК РФ).Зачастую и сам закон указывает на возможность одностороннего отказа от исполнения договорных обязательств, даже если контрагент надлежащим образом исполнил свое обязательство. Правило об одностороннем отказе в выполнении обязательств действует и по договору подряда (ст.717 ГК РФ). Сущность процедуры досудебного урегулирования споров, прежде всего
состоит из того, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна
направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Существенным обстоятельством в вопросе об изменении договора является момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, причем, "момент" этот определяется в зависимости от того, как происходит изменение или расторжение договора: по соглашению сторон или по решению суда. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора (если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора). Во втором случае, т.е. при расторжении или изменении условий договора в судебном порядке, — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. З ст.453 ГК РФ). Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5 ст.453 ГК РФ). Рассмотрим более детально вопрос об изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. (Статья 451 ГК РФ), регулирующая правоотношения по изменению и расторжению договоров в связи с существенным изменением обстоятельств, является новой в гражданском законодательстве России. В его статьях имеются только четыре основания, позволяющие прекратить действие обязательства: В отличие от (ст.450 ГК РФ), относящей к основанию расторжения Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,
если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Само по себе существенное изменение обстоятельств не может и не служит основанием для изменения договора, если договором предусмотрено иное или это вытекает из его существа. Например, если стороны заключили договор поставки на длительный срок и оговорили в нем, что указанные в договоре цены являются твердыми и не подлежат изменению, то следует считать, что каждый участник договора принял на себя риск возможного понижения или повышения цены. Правила (статьи 451 ГК РФ) не могут быть применимы ко всем гражданским правоотношениям в целом. Иначе говоря, к отдельным правоотношениям не применимы нормы ст.451 ГК РФ о расторжении договора (его изменения) в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение и расторжение договора, так же, как и его заключение,
подчиняются определенным правилам. Прежде всего, действия по изменению или
расторжению договоров по своей юридической природе являются сделками. Иной порядок изменения или расторжения договора установлен для тех
случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон,
а по требованию одной из них. Заинтересованная сторона обязана направить
другой стороне предложение об изменении или расторжении договора. Другая
сторона обязана в срок, указанный в предложении или установленный в законе
или в договоре, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок, направить
стороне, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора: В первом случае договор считается соответственно измененным или расторгнутым в момент получения извещения о согласии стороной, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора. Во втором случае, а также в случае неполучения ответа в установленный срок, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора, который и разрешит возникший спор. В третьем случае сторона, сделавшая предложение об изменении договора, может согласиться с предложением контрагента. В такой ситуации договор считается измененным на условиях, предложенных контрагентом. Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора, не согласится со встречным предложением контракта, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации условия, подлежащие изменению, будут определяться решением суда. В п. 2 ст. 452 ГК, особо подчеркивается, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Вместе с тем следует иметь в виду, что нельзя расторгнуть или изменить
уже исполненный договор. Дело в том, что договор, так же, как и основанное
на нем обязательство, прекращаются вследствие их надлежащего исполнения В случае изменения договора соответствующим образом меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе договор. Если изменение или расторжение договора произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения сторонами соглашения об изменении или расторжении договора. Однако иное правило может вытекать из содержания соглашения или характера изменения договора. При изменении или расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора. Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, но на основании акта приемки- передачи, подрядчик передает заказчику объект по состоянию на день расторжения договора, в соответствии с понесенными расходами. Если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК). При определении общих условий заключения, изменения и расторжения
договора строительного подряда, следует руководствоваться общими нормами ГК Заключение Итак, мною были рассмотрены основные особенности договора строительного подряда - важнейшего инструмента рынка строительных услуг, регулирующего отношения между двумя совершенно различными субъектами - заказчиком и подрядчиком. Выделим наиболее важные положения. Как уже говорилось ранее, договор строительного подряда имеет много
общих черт с другими видами договорной деятельности. Это его сходство и с
договором купли-продажи, и дарения и особенно трудовым договором Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и
подрядчик. В роли заказчиков могут выступать в принципе любые физические и
юридические лица, однако на практике функции заказчика нередко передаются
специализированным организациям, которые действуют в качестве
представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект Сейчас, чтобы реально приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования строительства объекта. Однако само технико- экономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке. В связи с тем, что по договору строительного подряда подрядчик должен выполнить, как правило, большой объем строительных работ, параметры которых заданы технической документацией, закон придает большое значение тому, как должны строиться взаимоотношения сторон в связи с подготовкой, уточнением и изменением технической документации. Документация и смета подлежат обязательному согласованию сторонами и
после этого остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. Заказчик обладает правом осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов, причем это право иногда превращается в его обязанность. При обнаружении в построенном подрядчиком объекте недостатков, снижающих его качество или мешающих использовать результат работ по его прямому назначению, наступает ответственность за ненадлежащее качество работ. В заключение хочется отметить также особенности сдачи - приемки
строительного объекта, как заключительной стадии строительства Однако, возникает и другая ситуация, когда по каким-либо причинам невозможно осуществить строительство до конца, то появляется вопрос о праве собственности на объект незавершенный строительством. Среди авторов, не допускающих возможности признания не завершенных строительством объектов недвижимостью до прекращения подрядного договора, интерес представляют взгляды Е.А. Суханова. В конечном счете, на мой взгляд, по этому поводу вывод сводится к следующему: если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1) Брагинский М.И. Совершенствование законодательства о капитальном
строительстве. М: Стройиздат, 1982. С. 109. технические условия. М.: Экспертиза. 1996г. С. 59. СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ
2) " ГК РФ (часть 2)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ// "СЗ РФ".- 1996, № 5. ст.
ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА «___»________20__г. г. Омск _______________________________________________________________________ (наименование юридического лица, Ф.И.О. индивидуального предпринимателя) именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице (должность, Ф.И.О.) действующего на основании (Устав, Положение, Доверенность, №, дата, № свидетельства государственной регистрации индивидуального предпринимателя) с одной стороны, (наименование юридического лица, Ф.И.О. индивидуального предпринимателя) и именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице
(Устав, Положение, Доверенность, nb, дата, nb свидетельства государственной регистрации индивидуального предпринимателя) с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. Предметом настоящего договора является выполнение Подрядчиком следующих работ: (указывается вид работ) 1.2. Подрядчик обязуется выполнить указанные работы в соответствии с (В договоре может быть предусмотрена обязанность Подрядчика в течение определенного срока обеспечить сопровождение эксплуатации объекта после его принятия Заказчиком.) 1.3. Техническая документация по настоящему договору готовится и предоставляется _______________________________________________________________________ (Заказчиком или Подрядчиком) в срок ________________________________. В состав технической документации входят: 1)______________________ 2)______________________ 3)______________________ 1.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта выполняемых по настоящему договору работ до его приемки Заказчиком несет Подрядчик. 2. Цена договора. Порядок расчетов 2.1. Цена настоящего договора устанавливается в соответствии со сметой, являющейся его неотъемлемой частью. В цену включается стоимость материалов, конструкций и оборудования, приобретаемых Подрядчиком для выполнения работ. 2.2. Оплата работ осуществляется в следующем порядке и в сроки: (Расчеты, могут осуществляться как в ходе строительства, так и после полного завершения работ по договору. Договором может быть предусмотрено предоставление аванса Подрядчику. Окончательный расчет осуществляется после выполнения всех работ, включая устранение выявленных в ходе приемки дефектов, за вычетом перечисленных ранее сумм. В договоре может быть предусмотрена оплата полностью или частично за счет кредитных средств.) 2.3. В случае выявившейся в ходе строительства необходимости проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства Подрядчик обязан сообщить об этом Заказчику. Заказчик обязан ответить на данное сообщение в срок _______________________________________________________ (ст. 743 ГК установлен срок 10 дней, однако в договоре он может быть установлен иным) Оплата работ в этом случае осуществляется в соответствии с дополнительной сметой. В случае неполучения ответа от Заказчика в установленный срок Подрядчик приостанавливает выполнение работ с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет Заказчика. 3. Права и обязанности сторон 3.1. Обязанности Подрядчика: -застраховать на условиях (указываются риски, вытекающие из настоящего договора) ____________________________________________________________________________ - предоставить Заказчику нотариальную копию заключенного договора страхования. Включение данной обязанности подрядчика в договор отнесено на усмотрение сторон, т.е. не является обязательным; - исполнять полученные в ходе работ указания Заказчика, не противоречащие условиям настоящего договора; - соблюдать при осуществлении работ требования правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ; - устранять по требованию Заказчика и за его счет недостатки, за которые (Последняя обязанность Подрядчика является дополнительной и может не включаться в договор. Если стороны согласились на такое условие, они должны оговорить порядок оплаты работ Подрядчика, выполненных в соответствии с ним.) 3.2. Права Подрядчика: - требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету на 10 процентов и более; - требовать возмещения расходов, которые могут быть понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации. (При определении указанных расходов возможно руководствоваться ч. 4 СНиП 3.3. Обязанности Заказчика: - своевременно производить оплату работ Подрядчика; - своевременно предоставить земельный участок для строительства; - передавать Подрядчику в пользование необходимые здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, оказывать другие услуги. - немедленно организовать и произвести приемку результатов работ (этапа работ) по получении сообщения Подрядчика о готовности к сдаче-приемке; - оплатить Подрядчику в полном объеме стоимость выполненных работ в случае их приостановления и консервации объекта по не зависящим от сторон причинам. 3.4. Права Заказчика: - вносить изменения в техническую документацию, при этом дополнительные работы по стоимости не долявы превышать 10 процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не менять характера предусмотренных в договоре работ. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. (В случае, если обеспечение технической и сметной документацией осуществляется Подрядчиком, ее изменение может иметь место только после согласования с Заказчиком, при этом в договоре необходимо указать срок, в течение которого допускается та кое изменение;) - осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением графи-ка их выполнения, не вмешиваясь при этом в оперативно- распорядительную деятельность Подрядчика. Обо всех случаях обнаруженных нарушении технических условий Заказчик
делает соответствующую запись в журнале производства работ. В соответствии
с Положением о техническом надзоре Госстроя РСФСР от 3 декабря 1991 г. 4. Сдача-приемка работ 4.1. Сдача-приемка работ по настоящему договору осуществляется после полного завершения работ в срок _____________________ (Договором может быть предусмотрена поэтапная сдача-приемка с подписанием промежуточных актов. Договором также может быть предусмотрено проведение предварительных испытаний. В этом случае приемка осуществляется при положительном результате испытаний.) 4.2. Сдача-приемка работ оформляется актом, подписанным обеими сторонами договора. 4.3. Организация сдачи-приемки работ возлагается на Заказчика и осуществляется за его счет. 5. Ответствеиность сторон 5.1. Заказчик несет ответственность за качество предоставленных им
материалов, сырья, оборудования и за обнаружившуюся невозможность их
использования в процессе выполнения работ. Если Заказчик не докажет, что
такая невозможность возникла по обстоятельствам, за которые отвечает 5.2. Заказчик несет ответственность за своевременную оплату работ 5.3. Подрядчик несет ответственность за качество выполненных работ, в том числе: - за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации; - за недостижение показателей объекта строительства (При реконструкции (перестройке, реставрации) на Подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, надежности, устойчивости здания, сооружения, его части.) 5.4. Настоящим договором устанавливается гарантийный срок Предельный срок обнаружения недостатков по настоящему договору составляет (Данное правило установлено ч. 2 cm. 756 ГК РФ, однако стороны могут изменить указанный срок в договоре, руководствуясь п. I cm. 724 ГК РФ.) 6. Дополнительные условия 6.1. Если при выполнении работ обнаружатся препятствия к надлежащему исполнению настоящего договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Расходы стороны в этом случае подлежат возмещению другой стороной по согласованному расчету. 7. Договор составлен в _____ экземплярах. 8. Споры по настоящему договору рассматриваются в соответствии с
законодательством___________________ в (Если стороны договора являются резидентами РФ, то спор рассматривается в
соответствии с законодательством РФ.) Заказчик Наименование (юр. лица): _________________________ (Ф.И.О. индивидуального предпринимателя) Адрес: ___________________________________________ Банковские реквизиты: __________________________ Тел. (факс): ______________________________________ Подрядчик Наименование (юр. лица): ________________________ (Ф.И.О. индивидуального предпринимателя) Адрес: _________________________________________ Банковские реквизиты: ___________________________ Тел.(факс): ______________________________________ Заказчик __________ подпись печать Подрядчик __________ подпись печать -----------------------
технические условия. М.: Экспертиза. 1996. С. 59. [17]Федеральный Закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ "О лицензировании отдельных
видов деятельности"// "СЗ РФ".-2001. № 33 (ч. 1), ст. 3430; 2003. № 11. ст.
завершенное, может быть объектом долевой собственности. Соответственно в
деле, покоторому в связи с банкротством одного из участников совместного
строительства - того, на балансе которого находилось спорное здание,
арбитражный управляющий продал часть квартир, Президиум Высшего [61] Гражданское право под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., ПРОСПЕКТ,
|
|